Comment bien prévoir le budget de son investissement locatif ?

Pour parvenir à ses fins toutefois, rien ne doit être laissé au hasard lors de l’élaboration de la stratégie budgétaire initiale, notamment pour éviter une situation pouvant mettre en péril la santé financière de l’investisseur. Et en la matière, même l’imprévisible doit être envisagé et sécurisé.

Pour vous aider à adopter une grille de lecture claire, voici nos conseils pour monter un investissement locatif pertinent, en n’oubliant aucune dépense impactant la rentabilité.

Déterminer son enveloppe budgétaire

En premier lieu, il convient de déterminer quels fonds peuvent être mis à disposition pour investir. Deux catégories se distinguent alors.

L’apport personnel

Il s’agit de la somme d’argent immédiatement disponible, qui pourra être allouée à l’acquisition immobilière et réduira d’autant le montant du prêt immobilier à souscrire. Ce capital est essentiel, notamment en vue de rassurer les banques et doit a minima, correspondre à environ 10% du prix d’achat pour couvrir les frais de notaire et autres frais annexes.

S’il peut être bon de conserver un capital de côté et donc, de réduire son apport au nécessaire pour emprunter davantage, il faut par ailleurs prendre en considération le fait qu’un apport plus important réduira les frais calculés sur le montant emprunté

La capacité de remboursement

Pour faire la balance entre l’apport personnel et le montant à emprunter, la capacité de remboursement entre en jeu : elle déterminera la somme maximale pouvant être empruntée, laquelle, additionnée à l’apport personnel, constituera donc le budget global allouable à l’investissement.

Cette capacité de remboursement doit être certaine dans la mesure du possible. Pour la calculer, il convient de prendre en compte les revenus fixes tels que les salaires, les revenus locatifs, les revenus de placements, les allocations régulières, etc. En tout état de cause, l’ensemble des revenus mensuels dont la durée de versement semble au moins équivalente à la durée du prêt.
Bien évidemment, les charges fixes supportées par ailleurs, comme un prêt déjà existant, une pension alimentaire à verser ou encore, les charges de copropriété, seront ensuite à déduire.

La politique bancaire actuelle préconise de se baser sur un pourcentage maximal de 35% des revenus ainsi dégagés, en tant que mensualité acceptable dans un budget. Ce montant permet alors de calculer le montant de prêt accessible sur les différentes durées de remboursement.

Choisir un bien immobilier pertinent

Précisons que le budget d’un investissement locatif orientera la recherche du bien correspondant. Nonobstant les souhaits initiaux de l’investisseur, rechercher un bien immobilier en fonction d’un certain budget doit tenir compte de 3 facteurs principaux :

• Le type de bien, car certains coûteront par nature plus cher que d’autres. Une maison sera ainsi généralement plus onéreuse qu’un appartement, un bien à rénover pourra être fortement négocié, etc.
• La localisation : s’éloigner des centres urbains ou touristiques peut s’avérer moins attractif pour les locataires, mais réduit le prix d’acquisition pour l’investisseur.
• Le caractère neuf ou ancien, car un bien neuf coûte environ 20% plus cher qu’un bien équivalent, acheté dans l’ancien.

L’idée est d’orienter la recherche de l’investissement locatif idéal, selon l’importance accordée à l’un ou l’autre critère : si le souhait d’être situé en plein centre-ville prime, l’enveloppe ne permettra peut-être pas d’acquérir un bien neuf ou, le cas échéant, la superficie désirée pourra être revue à la baisse. Pour un investisseur désirant se porter acquéreur d’une maison avec des caractéristiques précises, le cœur urbain pourra être trop cher. Les possibilités doivent être évaluées à l’aune du budget et d’une rapide étude du marché local, pour cibler au mieux la recherche

Effectuer les calculs de rentabilité

Une fois un bien immobilier déniché et qui semble une bonne affaire, une étude précise de la stratégie financière doit être réalisée avant toute signature d’un compromis de vente. Elle doit permettre de savoir de la manière la plus sûre possible, si l’investissement répond aux desiderata de l’investisseur.

Car il n’est pas nécessairement question de se situer au-delà du point d’équilibre entre les revenus et les dépenses liés à l’investissement, en vue de dégager un cash-flow. La constitution d’un patrimoine peut être l’objectif principalement poursuivi, de même que la défiscalisation ou la préparation d’une rente à percevoir une fois le remboursement du crédit immobilier achevé : ces objectifs peuvent justifier d’une dépense mensuelle plutôt que de la recherche d’un investissement autosuffisant.

Le niveau de rentabilité attendu, positif ou négatif, est donc à apprécier par chaque investisseur. Voici les éléments qui devront être précisément relevés dans tous les cas, pour nourrir sa réflexion.

Les dépenses liées à l’investissement locatif

• Le prix d’acquisition ;
• Les frais de notaire, représentant une dépense d’environ 4% du montant global d’acquisition dans le neuf, et 8% dans l’ancien ;
• Les frais d’agence s’ils existent ;
• Les frais annexes au crédit, qui comportent s’il y a lieu :
  • les frais de dossier (entre 500 € et 1 500 € pouvant parfois être négociés),
  • les frais de courtage (1 000 € à 2 000 € généralement),
  • les frais de garantie (1 000 € si frais fixes, ou 0,5 % à 1 % du montant global du projet) ;
• La taxe foncière ;
• Les assurances ;
• Les dépenses de rénovation planifiables sur le long terme, au moins sur la durée de remboursement du crédit

Il convient de calculer l’ensemble de ces coûts globalement, et de manière mensualisée pour établir une balance mensuelle entre les dépenses et les recettes. Le coût d’acquisition notamment, pourra être ici transformé en mensualité de crédit incluant les intérêts, voire les frais évoqués s’ils sont également financés également par le crédit. A noter que cette variable – le montant de remboursement mensuel – pourra servir de levier d’ajustement, en modulant l’apport personnel ou la durée du crédit (et son coût) si nécessaire par rapport au scénario initial.

Les recettes attendues

Face à l’ensemble de ces dépenses, nous trouvons les loyers, dont le montant est à fixer en fonction de la loi du marché et dans certaines zones, selon les limites fixées par la législation : le plafonnement des loyers est une pratique qui s’étend de plus en plus en France.

Le loyer mensuel, multiplié par 12 puis par le nombre d’années de remboursement du crédit, doit être suffisant pour contrebalancer la totalité des charges retenues, afin d’atteindre le point d’autosuffisance de l’investissement. Un patrimoine est alors constitué pour un coût nul. Mais comme évoqué, la possession à terme d’un bien immobilier d’une certaine valeur et susceptible de plus, de créer de la plus-value, conduit des investisseurs à accepter une charge non compensée. Le cas échéant, il convient de s’assurer que le delta est financièrement supportable et justifie l’atteinte des objectifs annexes.

Prévoyez l’imprévisible !

Le piège de l’investissement locatif est d’être très appliqué dans les calculs évoqués, et d’oublier en parallèle de tenir compte de tous les imprévus qui peuvent se présenter. Il est fortement conseillé de garder une marge de manœuvre, c’est-à-dire de ne pas faire de la bonne marche de l’investissement un prérequis pour sa survie financière, dans la mesure du possible.
 
Par exemple, l’apport personnel peut être limité afin de conserver une somme d’argent de côté pouvant palier des dépenses imprévues ou une absence momentanée de perception du loyer. Pour un investissement locatif, les imprévus peuvent relever de trois catégories.

L’absence de recettes

Deux situations peuvent amener à ne plus percevoir le loyer lié à son investissement : l’impayé de loyer d’une part, et la vacance locative d’autre part. Dans le premier cas, des solutions existent et le propriétaire peut toujours espérer percevoir son dû, avec du retard ou au terme d’une procédure en justice. Dans le second cas cependant, l’absence de locataire le laisse démuni.

La disparition du loyer peut être gravissime pour un investisseur qui rembourse un prêt et se retrouve soudainement sans recette à aligner face à cette dépense, et il convient de s’y préparer. Le premier bon réflexe est donc de prévoir une somme d’argent utilisable et couvrant si possible plusieurs mensualités de remboursement du crédit. Dans le cas d’un impayé, il peut être prévu dans le coût global initial le paiement d’une assurance couvrant contre ce risque (une garantie loyers impayés, ou GLI, coûte le plus souvent entre 2,5 % et 5 % du montant annuel du loyer, charges comprises).

L’augmentation des charges

En copropriété, les charges courantes ont tendance à augmenter chaque année, tenant compte des contrats établis et pouvant souffrir, notamment, de l’évolution des coûts de l’énergie. Il est également question des travaux qui pourraient être décidés par la copropriété à la majorité lors d’une assemblée générale, alors même que l’investisseur n’y est pas toujours favorable.

A nouveau, le bon réflexe est de conserver une capacité financière au départ, en évitant d’immobiliser la totalité de ses fonds propres.

Les réparations

Remplacer un équipement restant sous la responsabilité du propriétaire bailleur, comme un ballon d’eau chaude, est un évènement imprévisible : sa durée de vie peut être estimée, mais n’est pas connue. De même, une menuiserie peut casser par exemple, engendrant une dépense imprévue de plusieurs milliers d’euros souvent. 
Des réparations ou travaux peuvent par ailleurs être de mise après le départ d’un locataire pour remettre le bien locatif en état, qu’il s’agisse d’un rafraichissement à la suite d’un usage normal (peinture, revêtement de sol), ou de procéder à la réparation de dégradations pour un coût qui pourrait ne pas être entièrement couvert par la caution laissée à la signature du bail.