Meublés de tourisme : suivez les (bonnes) règles !

C’est une idée facilement réalisable et potentiellement rentable mais attention, la pratique est maintenant très encadrée. Pour éviter les déceptions et les abus, la législation s’est en effet progressivement enrichie sur le sujet : suivez le guide pour savoir ce que vous avez (ou non) le droit de faire.

Un meublé de tourisme, c’est quoi ?

Tout bien immobilier, maison, villa, appartement ou gîte, peut devenir un meublé de tourisme, qu’il soit loué en totalité ou en partie (avec accès aux espaces communs). Il est toutefois nécessaire que certains équipements soient mis à disposition, fixés par décret et comprenant pour le moins :

• Une literie (couette ou couverture) ;
• Un dispositif pour occulter les fenêtres ;
• Une plaque de cuisson ;
• Un four ou four à micro-onde ;
• Un réfrigérateur et congélateur ; 
• De la vaisselle ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des chaises ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Si la location concerne une chambre au sein d’un logement, les équipements peuvent bien entendu se situer dans les communs. 

Attention, il s’agit d’un type de location qui se veut par nature, de courte durée. Il est interdit de renouveler un contrat avec un locataire plus de 90 jours ou 12 semaines consécutives.

Résidence principale ou secondaire ?

Une distinction essentielle concerne le statut de l’habitation que vous vous proposez de louer. Dans tous les cas, un meublé de tourisme doit être déclaré en mairie, par le biais d’un formulaire spécifique accessible en ligne, avant la mise en location. Mais selon que le logement constitue une résidence principale ou secondaire, voire un simple investissement locatif, les règles diffèrent.

Ouvrir sa résidence principale à la location ponctuelle

Louer votre résidence principale ponctuellement ou fréquemment est autorisé. Vous pouvez même louer seulement une chambre et partager les espaces communs avec les locataires le temps de leur séjour. Rappelons que la résidence principale est celle qui est déclarée comme telle auprès du service des impôts, sachant que l’occupant doit pouvoir justifier de cette adresse en tant que centre de ses intérêts économiques. Pour des raisons fiscales, il est par ailleurs interdit d’avoir deux résidences principales.

Au sein de cette adresse unique donc, la loi impose une limite de 120 jours de location par an. En cas de dépassement, une lourde amende de 10 000 € est la sanction prévue.
Pour contrôler au mieux ce type de location qui a connu un essor exceptionnel ces 10 dernières années, la plupart des grandes villes ont maintenant instauré une obligation d’enregistrement avec délivrance d’un numéro d’enregistrement. Celui-ci doit obligatoirement figurer sur les annonces de location, faute de quoi les plateformes d’annonces sont contraintes de les supprimer. Là encore, un manquement entraîne l’application d’une amende de 5 000 €.

Louer une résidence secondaire

Résidence secondaire occupée quelques semaines par an ou investissement locatif, ne sont pas soumis à des règles aussi strictes. Si la déclaration en mairie reste obligatoire, aucune autorisation n’est à demander si le bien immobilier est situé dans une commune sans déficit de biens locatifs.

Dans le cas contraire, et notamment dans les grandes villes au marché locatif hyper tendu, les pouvoirs publics tentent de limiter la disparition des biens locatifs au profit des meublés de tourisme, souvent plus rentables. La mairie impose dès lors une demande d’autorisation visant à changer le changement d’usage du bien, et ne donne pas un accord systématique, loin s’en faut. Une taxe spéciale est par ailleurs mise en place, pouvant atteindre 1 000 € par mètre carré du logement ainsi transformé : l’effet immédiat est de grever la rentabilité et donc, de décourager les potentiels bailleurs éphémères.

Quel loyer appliquer dans un meublé de tourisme ?

Aucune règle précise n’intervient pour cette partie : le propriétaire est libre de fixer le loyer de son choix, au risque de ne pas parvenir à louer s’il se montre gourmand. L’étude du marché local est alors la meilleure manière de décider de son positionnement, en tenant compte bien entendu des prestations du logement.

À noter que le loyer total est exigible, au plus tôt, 30 jours avant le démarrage de la location (un acompte peut être demandé avant cela). Un dépôt de garantie, généralement compris entre 20% et 25% du prix de la location, peut également être demandé.

Quid de la fiscalité ?

Tout revenu engendré doit correspondre à un régime d’imposition, et la location d’un meublé de tourisme ne fait pas exception. A ce titre, le loueur peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui lui permet de déclarer ses revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux plutôt que dans la case des revenus fonciers, avec une fiscalité nettement plus intéressante. 
Toutefois, si le revenu engendré dépasse les 23 000 € annuels ou dépasse la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, le propriétaire du meublé devra basculer sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des contraintes de gestion plus importantes et des règles de plus-value différentes. 

Deuxième distinction, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel : dans le premier cas et jusqu’à 77 700 € de revenu annuel pour les locations classiques (et 188 700 € pour les locations classées), un abattement de 50% intervient avant imposition (71% pour les locations classées). Sous le régime réel, les dépenses effectives (charges fixes, montant des travaux, assurances, etc.) sont déclarées et déduites du revenu imposable.

Le montant imposable sera ensuite ajouté aux autres revenus du loueur, pour être ensuite soumis à imposition selon le barème de l’impôt sur le revenu.

Classer son meublé de tourisme ?

Nous évoquions un abattement avant imposition plus important si le logement est classé. La demande de classement doit être adressée à l’un des organismes listés par Atout France ou selon les conditions fixées à l’article L324-1 du Code du Tourisme. 

Selon les prestations relevées durant la visite, un certificat est délivré qui comprend trois documents : 

• le rapport de contrôle ;
• la grille de contrôle remplie par l’organisme ;
• une proposition de classement, allant de une à cinq étoiles.

Tout agrément, même comportant une seule étoile, ouvre droit aux avantages fiscaux pour une durée de cinq ans. Une nouvelle notation doit intervenir après ce délai. Précisons qu’un bon classement est également un argument publicitaire pour le loueur.

Élaborer un contrat de location

Pour éviter au maximum les litiges, il est bon de contractualiser les relations entre le loueur et le locataire. Ce contrat peut notamment délimiter les heures d’arrivée et de départ, les obligations de nettoyage, le comportement à adopter (pour éviter les nuisances sonores en habitat collectif par exemple) ou encore, les règles d’utilisation du jardin et de la piscine.

La signature d’un tel contrat engage les parties et le locataire ne pourra, sauf accord explicite, récupérer son argent s’il se désiste. Dans les faits, ce sont les plateformes de location qui gèrent le plus souvent cette partie administrative.

Attention aux spécificités en copropriété

Il peut arriver, dans une résidence de standing par exemple, que les copropriétaires souhaitent préserver leur tranquillité en interdisant toute activité à caractère commerciale. Avant de louer votre logement principal ou secondaire selon le principe du meublé touristique, prenez donc garde à vérifier que le règlement de copropriété ne vous l’interdit pas. 

Même si ce n’est pas le cas, sachez qu’un vote en assemblée générale peut poser des règles à tout moment. S’il ne s’agit pas d’une interdiction, il peut être question de limiter les durées de location ou au contraire, d’exiger que toute location soit consentie pour une durée minimale.

Enfin et en l’absence d’interdiction collective, un locataire est en droit de sous-louer son logement, à condition d’avoir obtenu l’accord explicite de son propriétaire.
 

Le meublé de tourisme a le vent en poupe et c’est tant mieux : ces locations éphémères à coût raisonnable permettent de partir à la découverte d’une région pour des durées sur-mesure et d’une façon économique. Si vous disposez d’un logement ou d’un espace en trop, voilà une véritable occasion d’arrondir vos fins de mois !
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