Simulateur de capacité d’emprunt

Investissement locatif : comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Investir dans l’immobilier implique le plus souvent de déposer auprès d’une banque une demande d’emprunt qui, pour être acceptée, doit répondre à certaines exigences.

Parmi elles, nous retrouvons l’obligation de ne pas dépasser le seuil d’endettement autorisé. Il ne s’agit pas d’une mesure légale, mais d’une recommandation du HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) suivie par l’ensemble des banques. Le taux d’endettement est actuellement fixé à 35% depuis le 1er janvier 2021 (contre 33% auparavant). Il vise à éviter le surendettement, à savoir la situation où le remboursement d’un emprunt (ou de plusieurs) ne permet plus de faire face aux dépenses essentielles du quotidien.

Lors du montage d’un financement immobilier, la capacité d’emprunt sera donc déterminée par les ressources de l’investisseur, et grevée par ses charges habituelles. Même en cas d’épargne suffisamment importante, un acquéreur aura le plus souvent intérêt à utiliser cette capacité d’emprunt, comme nous allons le voir.

Emprunter pour investir : souvent le meilleur choix

Personne n’aime être redevable d’une somme d’argent à une tierce personne, encore moins lorsqu’il s’agit d’un établissement bancaire. Pour autant, l’intervention de la banque permet un montage financier avantageux, grâce à l’effet de levier.

Pour faire simple, il s’agit de profiter de l’opportunité de développer son patrimoine immobilier sans supporter de charge financière importante, voire pas de charge financière du tout. Pour que cela fonctionne, il est nécessaire que le coût du crédit demeure inférieur à la rentabilité de l’investissement : les loyers perçus doivent couvrir l’ensemble des charges et notamment les mensualités du crédit.

Dès que le point d’équilibre est atteint, l’acquisition immobilière est financée avec l’argent de la banque. Pour un investisseur, cela signifie que son épargne peut être allouée à d’autres buts ou du moins, qu’elle peut continuer à rapporter des intérêts au lieu d’être immobilisée. Elle peut également constituer une sécurité ou permettre de réaliser un deuxième investissement locatif.

Précisons également que certains régimes fiscaux d’investissement permettent de déduire de l’imposition sur le revenu, les intérêts et frais d’emprunt, ajoutant un intérêt supplémentaire à passer par le crédit.

La capacité d’emprunt d’un investisseur : souvent complexe

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un investisseur est généralement plus ardu que celui d’un primo-accédant par exemple, dont les charges comme les sources de revenus sont souvent plus simples à déterminer. Il suffit généralement de multiplier les revenus perçus par le taux d’endettement souhaité afin d’obtenir la mensualité remboursable, et de retrancher un éventuel crédit ou une pension à verser. Cette base sert ensuite pour le calcul de la somme maximale à emprunter, sur les diverses durées de crédit possibles et selon les taux en vigueur.
Notons au passage qu’un nombre croissant de ménages choisissent d’investir dans l’immobilier locatif tout en restant eux-mêmes locataires.

Un investisseur chevronné peut à l’inverse avoir déjà placé une partie de son capital, qui lui apporte des revenus complémentaires et peut amener également certaines charges. S’il est déjà propriétaire de sa résidence principale, un crédit peut être en cours. Il faudra alors tenir compte de toutes les lignes de crédit existantes, le but étant également d’imaginer un montage financier regroupant certaines de ces lignes afin d’augmenter la capacité d’emprunt maximale. D’autres dépenses régulières prévisibles sur le long terme peuvent être liées aux investissement, comme les versements mensuels sur une assurance-vie. Pour augmenter au besoin la capacité d’emprunt, il convient de limiter au maximum ces charges annexes lorsqu’elles sont évitables.

Côté revenus, un investisseur peut déjà posséder un ou plusieurs biens locatifs, dont les loyers doivent être pris en compte dans une certaine mesure, la banque procédant habituellement au retranchement d’un pourcentage de prudence pour palier à une éventuelle vacance locative notamment.

Bien calculer sa capacité d’emprunt

Vous l’aurez compris, la somme empruntable pour le financement d’un investissement locatif tient compte de quatre éléments :

• Les revenus réguliers, quelle qu’en soit la source ;
• Les encours d’emprunts ;
• Les charges récurrentes et prévisibles ;
• L’épargne allouée en tant qu’apport.

La formule de la capacité de remboursement mensuelle est assez simple à appliquer : 

(Revenus x 35 / 100) – charges

En multipliant ce résultat par le nombre de mois de remboursement de l’emprunt et en tenant compte du taux de crédit et de celui de l’assurance, la somme qu’il est possible d’emprunter est alors connue. Prenons un exemple.

Un exemple de capacité d’emprunt

Prenons le cas d’un ménage disposant de revenus de 5 000 € par mois et propriétaire de sa résidence principale, pour laquelle une mensualité de crédit de 700 € est assumée.

La somme remboursable chaque mois est obtenue de la manière suivante :

(5000 x 35 / 100) – 700 = 1 050 €

Attention, le taux d’endettement doit comprendre l’assurance emprunteur, il semble donc plus judicieux de tabler sur une mensualité maximale de 950 €, hors assurance. Selon les informations fournies par le simulateur Meilleur taux pour 2023, la capacité d’emprunt s’élèvera alors à :

• 134 977 € sur 15 ans, avec un taux de crédit à 3,05 % et un taux d’assurance à 0,13 % ;
• 165 075 € sur 20 ans, avec un taux de crédit à 3,20 % et un taux d’assurance inchangé ;
• 189 698 € sur 25 ans, avec un taux de crédit à 3,30 % et un taux d’assurance identique.

En ajoutant à ces sommes un apport minimal souvent indispensable d’environ 10% du prix d’acquisition du bien immobilier, nous obtenons la somme sur laquelle peut miser un investisseur pour son prochain achat, frais de notaires inclus.

Pour terminer, précisons que le crédit immobilier déjà en cours (700 € par mois) peut se terminer bien avant la fin du crédit que l’investisseur se propose de souscrire. Dans ce cas, il est judicieux d’anticiper et de prévoir un crédit modulable, dont les mensualités pourront être augmentées pour réduire à la fois la durée et le coût du nouveau crédit. Dans un autre cas de figure, un regroupement de crédits peut également s’avérer judicieux.

Investir dans l’immobilier locatif fait partie des stratégies d’enrichissement les plus plébiscitées en France. L’emprunt bancaire fait figure d’outil permettant d’accroître ses ambitions – à condition de planifier précisément dans la durée l’ensemble de ses placements. Utilisez votre capacité d’emprunt sans modération !