L’immobilier locatif a très certainement de beaux jours devant lui et peut concerner presque tout le monde :
investisseurs chevronnés, ménages disposant d’une épargne et par extension, les héritiers susceptibles d’hériter d’un bien locatif. Revenons sur les essentiels à connaître sur ce type de placement, qui peut s’avérer très rentable à court ou long terme.
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier en vue de le louer, moyennant un loyer à fixer selon les règles du marché local et, par endroit, limité par la loi.
Souvent, l’achat du bien est financé en tout ou partie par un crédit immobilier, aux mensualités pouvant trouver un équilibre avec le montant du loyer : l’acquisition est alors autofinancée – elle ne demande pas d’effort financier de la part de l’investisseur.
La typologie des biens concernés n’est par ailleurs pas limitée au logement individuel, appartement ou maison. Il est également possible d’investir dans un immeuble de rapport, un local commercial, un parking ou encore des bureaux.
Pourquoi investir en immobilier locatif ?
Cette question regroupe diverses réalités. Que peut-on espérer retirer d’une acquisition immobilière réalisée en vue de louer ? Et la période est-elle propice à ce type d’investissement ?
Les objectifs liés à l’investissement locatif
Ils sont de trois sortes, et la plupart des investisseurs cherchent à cumuler les buts – à raison !
- La défiscalisation qui permet, grâce à divers dispositifs mis en place par l’Etat, de réduire son imposition sur le revenu en compensation de l’application d’un loyer revu à la baisse ;
- Le placement en vue de la retraite, afin de constituer un patrimoine et de bénéficier d’une rente qui peut s’avérer conséquente une fois le bien immobilier totalement payé
- La recherche d’une plus-value immobilière, développée dans le temps ou grâce à la réalisation d’une rénovation globale du bien.
Quelle rentabilité espérer ?
Apportons une réponse claire : un investissement locatif peut être réalisé de plusieurs manières, avec des montages tenant compte tantôt d’une durée de conservation du bien, tantôt de dispositifs fiscaux avantageux ou encore, d’un espoir quant à l’avenir d’un quartier.
L’ensemble des investissements de ce type vise avant tout la constitution d’un patrimoine. A cela s’ajoute potentiellement une réduction de l’imposition sur le revenu et, pourquoi pas, le dégagement d’une rente à terme voire immédiate (en dégageant un cash-flow).
La rentabilité annuelle dépend de l’équilibre entre les dépenses (remboursement du prêt, charges non récupérables, taxe foncière, etc.) et les loyers perçus qui, s’ils sont supérieurs aux dépenses, permettent l’apparition d’une rente.
Les montages proposés sur le marché par les professionnels visent à atteindre cet équilibre et à le dépasser pour un gain annuel pouvant parfois atteindre les 7%. Dans la plupart des cas, le taux de rentabilité sera compris entre 3 et 5%. Un investisseur agissant sans assistance devra pour sa part s’assurer de l’équilibre ou être préparé à assumer une perte financière au vu du gain espéré sur le long terme.
L’investissement locatif est-il une bonne idée en 2023 et pour les années à venir ?
La question est légitime. Crise de l’identité immobilière liée au Covid-19, remontée des taux d’intérêt, contexte inflationniste : les stratégies de placement doivent s’adapter et l’on peut se demander si investir dans l’immobilier locatif est toujours pertinent aujourd’hui, et si cela le restera à l’avenir.
En considérant les choses sous un angle pratique, le marché immobilier est celui qui offre la plus grande résilience à tous les niveaux. La pierre est d’abord un bien concret, qui ne peut pâtir intrinsèquement d’une quelconque évolution économique ou politique ; en ce sens, sa valeur est assurée sur le long terme, bien que ladite valeur reste relative.
Par ailleurs, quelle que soit la situation financière individuelle et collective, les ménages garderont toujours le besoin de se loger. Trouver un bien immobilier attractif en termes de composition et de localisation assure donc la pérennité de la rente recherchée.
En fait, l’investissement locatif est toujours (plus que jamais ?) le meilleur moyen de placer son argent, dans un contexte incertain.
Comment investir en immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier en vue de louer est donc une bonne idée pour la plupart des épargnants comme pour les gros investisseurs. Reste cependant à déterminer de quelle manière car au sein même du monde immobilier, plusieurs possibilités sont offertes.
Etablir ses attentes
En premier lieu, il convient de préciser sa situation qui orientera l’investissement en fonction de différents critères. La situation personnelle, et notamment l’âge de l’investisseur, peut conduire à rechercher une rentabilité de court ou de long terme par exemple. Si la retraite est proche, placer un capital important en vue de percevoir une rente rapidement est souvent de mise. Les jeunes investisseurs pourront préférer constituer un patrimoine sur le long terme et emprunter sur de longues durées.
Le budget par ailleurs, déterminera tout à la fois la taille du bien accessible et sa localisation. Un investisseur prévoyant préfèrera sélectionner une zone au dynamisme avéré : centre-ville, proximité de lieux touristiques recherchés ou tout autre point d’intérêt. Dès lors, la superficie de la maison ou de l’appartement pourra être relativement petite, selon la capacité financière de l’investisseur.
Soulignons qu’il est d’ailleurs parfois plus judicieux d’acquérir un bien plus petit, quitte à en acheter plusieurs : les T2 et T3 notamment, sont très recherchés et rentables si l’on considère le ratio prix d’achat / loyer. Acquérir plusieurs biens permet également de limiter les risques en cas de perte de valeur d’un quartier ou de difficulté financière d’un locataire.
Enfin, il peut être question d’une préférence personnelle pour un type de bien, entre le neuf et l’ancien par exemple. Attention cependant, un investisseur doit rester conscient qu’il n’achète pas pour habiter dans le logement : les orientations du marché doivent prioritairement guider ses choix.
Investir dans le neuf
Glissons un mot sur l’investissement dans le neuf qui démontre certains avantages, mais également des inconvénients.
Côté points forts, un bien immobilier neuf présentera une performance énergétique sinon exemplaire, du moins très correcte, ce qui est très appréciable dans le contexte actuel et facilite la mise en location à des ménages friands de confort thermique et de factures raisonnables. Par ailleurs, il répondra nécessairement aux dernières normes de sécurité et sera équipé des dernières technologies (pompe à chaleur, domotique ou autres).
En revanche, acheter dans le neuf implique le plus souvent d’acheter sur plans, avec un délai parfois long avant de prendre possession du bien, qui peut en outre présenter des caractéristiques moins bonnes qu’espéré : mauvaise luminosité, prestations décevantes, etc. De la même façon, un bâtiment neuf bâti dans un nouveau quartier, ne permet d’avoir qu’une vague idée de l’attractivité de la zone sur le long terme. Beaucoup d’inconnues qui peuvent effrayer un investisseur, pour un achat qui coûtera 20 à 25% plus cher que dans l’ancien !
Investir dans l’ancien
Et c’est bien l’un des principaux atouts de l’immobilier ancien : il coûte moins cher à l’achat, à prestations égales, nonobstant les frais de notaire réduits dans le neuf. Pour un budget donné, il sera donc possible d’acquérir un bien mieux placé ou plus grand, voire les deux. En cas d’achat moins onéreux pour un bien similaire, la décote ouvre la voie à une meilleure rentabilité.
Par ailleurs, un bien ancien permet d’avoir une certitude quant aux prestations effectivement proposées, à la nécessité de rénover ou non, à la valeur marchande constatée dans le quartier.
Enfin, les biens anciens sont bien plus nombreux que les programmes neufs et laissent dès lors bien plus d’opportunités de trouver à la fois une bonne affaire et une localisation idéale. Les quartiers les plus prisés des grandes agglomérations contiennent d’ailleurs peu de biens neufs de manière générale.
Les points d’attention de l’investisseur locatif
Selon le type d’investissement choisi, différents points d’attention peuvent être mis en évidence pour préserver l’intérêt de l’investissement.
Les impayés de loyer
L’attention d’un investisseur locatif sera avant tout concentrée sur la bonne récupération de ses loyers, et pour cause : elle conditionne non seulement la rentabilité planifiée de l’investissement, mais peut également mettre en péril la situation financière de l’investisseur si le prêt à rembourser n’est pas compensé par cette entrée d’argent.
Plusieurs solutions sont offertes en investissement locatif pour sécuriser la perception des loyers :
- Exiger la nomination d’un garant, simple ou solidaire, qui sera sollicité financièrement en cas de manquement du locataire dans le bon paiement de ses loyers.
- Souscrire à une Garantie Loyer Impayé (GLI), qui fonctionne à la manière d’une assurance. Après étude du dossier, l’organisme prend le risque en charge et procède lui-même au recouvrement en cas de défaillance du locataire.
- Faire appel à la garantie Visale, accordée par Action Logement sous conditions d’âge et / ou de ressources du locataire.
- Opter pour un investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en résidence de services, dont le contrat assure le versement des loyers au propriétaire même en cas de vacance locative.
L’état du bien et sa préservation
Devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison en vue de sa mise en location, implique de se soucier de la préservation de sa valeur sur le marché immobilier, a minima, et de sa prise de valeur sur le long terme.
Pour ce faire, toutes les rénovations nécessaires doivent être effectuées dans les temps afin d’éviter la dégradation globale du bien. Les murs et sols doivent faire l’objet de réfections régulières et les équipements, remplacés au moment opportun.
Également, le choix des locataires est crucial, qui doivent occuper le logement en « bons pères de famille », respectant ses éléments constitutifs et ses équipements, au risque de devoir procéder à leur départ à de coûteux travaux.
La taxe sur les logements vacants
Au sein de certaines communes ayant défini des zones immobilières dites « tendues », une taxe sur les logements vacants (TLV) a été mise en place, et s’applique à partir d’une durée de vacance d’un an. En dehors de ces zones, un logement laissé vacant peut également être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).
Le taux d’imposition de la TLV, révisé en 2023, est de 17% la première année et 34% à partir de la seconde année. Pour déterminer le montant de la taxe, ce pourcentage est à multiplier par la valeur locative cadastrale de l’habitation.
Précisons que la taxe est propre au logement, et pourra être réglée autant de fois que de logements possédés et laissés vacants.
Si cette taxe est loin d’être la seule motivation à louer son logement pour un investisseur, elle encourage d’autant plus à bien choisir un bien immobilier suffisamment attractif pour être loué régulièrement – idéalement en permanence.
Pourquoi faire appel à des experts ?
Monter un investissement locatif est une tâche complexe. Outre la sélection d’une zone géographique et d’un bien aux qualités satisfaisantes, il est nécessaire de mesurer dans le temps toutes les implications financières de l’achat.
Il sera alors question :
- De choisir un type d’investissement qui correspond le mieux aux contraintes de l’investisseur en termes de budget, de gestion, d’éloignement du domicile principal, etc. ;
- De rentabilité annuelle, qui peut s’avérer positive dans l’idéal, ou négative si les autres facteurs d’enrichissement sont suffisamment attractifs ;
- D’appréciation de la tendance évolutive du marché, pour déterminer si une prise de valeur ou au contraire, une dévalorisation sont à prévoir ;
- De mise en place d’une stratégie concordante avec les objectifs poursuivis ;
- D’optimisation de la fiscalité, par le biais de dispositifs souvent méconnus ou aux mécanismes mal maîtrisés ;
- D’établir enfin, une vision de long terme d’évolution de l’investissement concerné et du patrimoine dans son ensemble.
Investir dans l’immobilier locatif nécessite de disposer de compétences précises en gestion de patrimoine, connaissances du marché immobilier général et local, et d’avoir le recul nécessaire pour établir une stratégie gagnante.
Les sommes investies sont importantes et justifient l’établissement d’un plan de long terme : pour monter un projet, l’intervention de professionnels de l’investissement locatif est, sinon indispensable, fortement conseillée. Leur assistance pourra porter sur l’ensemble du processus, ou sur des points précis sur lesquels l’investisseur requiert une aide.
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