Simulateur de
rendement locatif

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Un investisseur poursuit toujours le même but, que son action porte sur l’immobilier ou sur tout autre type de placement : gagner de l’argent et faire fructifier son épargne. A partir d’un capital de départ, l’idée est donc d’augmenter ses possessions, sans faire prendre de risque aux sommes investies.

Certains investissements présentent une rentabilité claire et certaine au départ, tandis que d’autres sont soumis à des aléas de marché. En immobilier, la rentabilité d’un investissement locatif peut être calculée au démarrage, en fonction de données connues mais qui peuvent rester dans certains cas sujettes à modification. Au moindre doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’investissement locatif qui vous guidera tout au long de la constitution de votre investissement.

Revenons sur la nature de la rentabilité d’un investissement locatif et sur la manière de la calculer le plus précisément possible avant de placer son argent.

Qu’est ce que la rentabilité locative et pourquoi la calculer ?

En matière d’investissement locatif, l’enrichissement concerne à la fois la constitution d’un patrimoine à la valeur évolutive dans le temps, et le dégagement d’une possible rente dès le départ ou une fois le crédit immobilier remboursé dans son intégralité. 

Bien évidemment, l’investisseur cherchera toujours à parvenir au point d’équilibre dès l’investissement réalisé, où les recettes (loyers) couvrent les dépenses occasionnées (remboursement du prêt, charges et frais divers). Ces charges ne prennent pas en compte l’apport initial qui fait pour sa part figure de capital immobilisé et entre dans le patrimoine constitué. 

Atteindre le point d’équilibre financier – donc de rentabilité – implique de savoir calculer précisément l’ensemble des charges liées au bien immobilier, à différents stades de l’imposition notamment. La décision d’investir doit se baser sur cette projection des gains possibles qui, s’ils sont mal estimés, peuvent laisser un reste à charge pénalisant la situation financière de l’épargnant.

Précisons par ailleurs qu’une fois le seuil de rentabilité dépassé, une rente apparaît, appelée cash-flow. L’investisseur commence dès lors à gagner de l’argent en sus de la constitution de son patrimoine. Décryptons maintenant les composantes du calcul de rentabilité.

La rentabilité brute de l’investissement locatif

Celle-ci ne tient compte que du prix de l’investissement et des recettes brutes perçues chaque année. Nous obtenons alors le calcul suivant :

Taux de rentabilité brute = ((Loyer mensuel x 12) / Prix d'acquisition du bien) x 100

Le prix d'acquisition évoqué comprend l’ensemble des dépenses liées à l’achat du bien immobilier : frais de notaire, honoraires d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, etc. 

La rentabilité brute est un indicateur assez grossier, qui reste une base de calcul mais ne doit pas motiver à lui seul la décision d’investir, car il ne prend pas en compte d’autres variables influant directement sur la rentabilité effective. Il constitue cependant un bon moyen de comparer rapidement différentes possibilités d’investissement entre elles.

La rentabilité nette de charges

Cette fois, les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier locatif, essentiels au maintien de la valeur intrinsèque de l’habitation et à sa mise en location pérenne, entrent en ligne de compte.

Pour calculer la rentabilité nette, certaines dépenses complémentaires au prix d’acquisition doivent être soustraites des recettes :

• Les charges locatives non récupérables, notamment les dépenses d’amélioration de l’immeuble, qui contribuent à augmenter la valeur intrinsèque du bien locatif, ou les honoraires de syndic.
• Les dépenses pour gros travaux comme le ravalement de façade, le remplacement des menuiseries ou de la chaudière. Le locataire pour sa part, reste tenu de réaliser l’entretien courant du logement.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties, qui correspond généralement à environ 8% des loyers annuels.
• Les frais de gestion qui comprennent la rémunération de l’agence si le bien est placé en gestion locative (jusqu’à 10% des loyers annuels), le coût de la garantie loyers impayés (environ 3% du gain annuel), etc.
• Les intérêts d’emprunt, si le bien immobilier a été acquis au moyen d’un crédit.

Nous obtenons ainsi :

Rentabilité nette de frais et charges = ((Loyer mensuel x 12) - taxe foncière - charges non récupérables - frais de gestion) / Prix d'acquisition du bien) x 100

Notons également que le calcul peut comprendre une marge d’erreur, permettant de se prémunir d’une éventuelle vacance locative : on considère comme normale une absence de locataire d’un mois tous les trois ans en moyenne, correspondant au temps de latence lors du changement d’occupant. Cette précaution ne s’applique pas si l’investissement est réalisé en location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence de services : la perception des loyers est alors assurée même en cas de logement inoccupé. 

La rentabilité nette finale

Pour aller plus loin et connaître véritablement l’équilibre de son investissement, la rentabilité nette finale (ou rentabilité nette-nette) prend en compte s’il y a lieu de le faire, les recettes restantes après imposition, l’amortissement d’éventuels travaux de rénovation, ainsi que les déductions fiscales obtenues grâce aux divers dispositifs en vigueur (déficit foncier, Malraux, Pinel, Denormandie, De Robien, etc.).

Ce taux est le plus réaliste mais également le plus incertain car la situation notamment fiscale de l’investisseur peut être amenée à changer au fil du temps : départ à la retraite, modification du niveau de revenus, période de chômage influeront directement sur l’imposition. Une hausse de l’imposition alliée à un déficit foncier important peut renforcer la rentabilité par exemple, mais temporairement.

Finalement, la rentabilité nette finale est à apprécier chaque année en fonction de l’évolution de la situation personnelle de l’investisseur, et de celle du marché lorsque l’indice de révision des loyers permet une augmentation des recettes ou qu’un plafond vient au contraire limiter le gain potentiel.

La rentabilité d’un investissement locatif est importante mais ne doit pas constituer la seule base de la décision : bien d’autres avantages sont à gagner, qui peuvent justifier de supporter un coût durant une période donnée. 
Outre la constitution d’un patrimoine à la valeur plutôt sûre, le bien n’est par ailleurs pas obligatoirement soumis à une mise en location classique mais peut servir à loger des proches ou devenir une résidence secondaire occasionnelle s’il fait l’objet de locations de courte durée ou saisonnières.
Reste enfin la possibilité de réaliser une plus-value à la revente, potentiellement importante si l’investisseur a su détecter une zone immobilière en développement et à l’avenir assuré.

Mettre en place un investissement immobilier locatif demande un vrai recul sur ses objectifs et espoirs de gains. L’expertise nécessaire, si vous n’en disposez pas, peut être trouvée auprès de professionnels de l’immobilier spécialisés dans la constitution d’investissements immobiliers rentables. A vous de jouer !