Mettons fin au suspense immédiatement : oui, il est toujours possible de se séparer de son bien locatif, mais les règles peuvent varier selon la situation. Explications.
Revendre un bien locatif occupé : la règle générale
Un propriétaire bailleur peut donc vendre sans restriction son bien immobilier, vide ou meublé, sans même en informer le locataire si aucune atteinte n’est portée au bail. Il est toutefois pertinent de l’inclure au processus, ne serait-ce que pour organiser les visites.
Le nouveau propriétaire est alors tenu de respecter les termes du bail et de communiquer ses coordonnées au locataire en place. C’est également lui qui devra restituer la caution en fin de période locative. La caution figurant au bail reste également liée par son engagement, sauf clause spécifique.
Précisons que le locataire peut se porter acquéreur du logement qu’il habite s’il le désire, mais ne bénéficie pas d’un droit de préemption (car il n’est pas tenu de quitter les lieux) sauf cas particulier et notamment s’il s’agit de la première mise en vente du bien après division de l’immeuble (mise en copropriété).
Le nouveau propriétaire souhaite revendre / habiter dans le bien
Des délais particuliers s’appliquent légalement, en fonction des projets du nouveau propriétaire. Nous pouvons distinguer :
Le congé pour habiter
Si le nouveau propriétaire souhaite donner congé au locataire en vue de vivre lui-même dans l’habitation, une distinction s’applique qui concerne la durée restante du bail. Si celui-ci prend fin moins de deux ans après la signature de l’acte d’achat, le congé ne prendra effet (sauf accord contraire entre les parties) qu’après un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte authentique.
Si au contraire, le bail prend fin plus de deux ans après, le congé peut être donné pour la fin du bail.
Le congé pour vendre
Il peut arriver que l’acquéreur souhaite à son tour revendre le bien immobilier, par exemple s’il a acheté en vue de réaliser des travaux puis une plus-value. Il est à nouveau question de délais courant à partir de la signature de l’acte d’achat.
Si le bail prend fin moins de trois ans après l’acquisition, le congé peut être donné à la fin de la prochaine reconduction tacite du bail. S’il se termine plus de trois ans après, le préavis peut être donné pour la fin du bail.
Libérer le logement avant la vente
Revendre un bien immobilier occupé ou libre peut faire varier le prix : pour ajuster au mieux votre stratégie, rendez-vous sur notre page dédiée pour obtenir une estimation de la valeur de votre bien. Un professionnel pourra ensuite l’affiner et vous accompagner pour la vente.
Pour donner congé
Le propriétaire doit attendre la fin de la période de bail en cours pour signifier son congé au locataire, avec un délai de préavis de six mois pour un logement vide, et de trois mois pour un meublé.
La procédure est formelle : un recommandé doit être envoyé ou à défaut, un huissier doit notifier le congé au locataire. Doivent être indiqués :
- Le motif du congé : la vente ;
- Le prix et les conditions de la vente ;
- La description du bien et de ses annexes le cas échéant ;
- Les cinq premiers alinéas du titre II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui précisent les conditions de l'offre de vente au locataire ;
- La notice d'information concernant les obligations du propriétaire, et les voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Le droit de préemption
Dans la mesure où il est question de forcer le locataire à déménager, il bénéficie d’un droit de préemption. À la suite de la notification, il dispose de deux mois pour informer le propriétaire de sa décision :
- Soit le locataire se porte acquéreur et accepte les conditions et le prix fixés par le propriétaire : il dispose alors de quatre mois pour trouver son financement ;
- S’il n’est pas intéressé, le propriétaire est libre de vendre à un tiers.
Notons que quatre cas de figure annulent le droit de préemption : si le logement est meublé, si le propriétaire vend à un parent (jusqu’au troisième degré), si la mairie exerce son propre droit de préemption, ou si le logement est déclaré inhabitable.
Pour résumer, dans le respect du bon sens, la loi permet à tout propriétaire de se séparer de son bien, tout en protégeant adroitement les locataires qui pourraient dans ce cadre pâtir d’une décision qui n’est pas de leur fait.
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