L’un des points essentiels est la localisation
Elle détermine le niveau des prix à l’acquisition, la tension locative, le type de population naturellement attirée par le bien et également, la possibilité d’une prise de valeur sur le long terme. Après avoir expliqué plus en détail ces éléments cruciaux, nous reviendrons sur les villes qui semblent les plus prometteuses pour investir dans l’immobilier locatif en France.
Les critères de choix
Interrogeons-nous tout d’abord sur les motivations qui pourraient vous pousser à investir dans telle ou telle ville. Quels sont les critères objectifs ou subjectifs, susceptibles de faire la différence et quels sont les informations qu’il vous faut compiler pour prendre une décision éclairée ? Décryptons tout cela au travers de 4 axes d’étude.
Le budget minimal
Il constitue une donnée essentielle et détermine votre capacité à investir dans une ville : le niveau des prix qui y sont pratiqués est-il cohérent avec votre budget, pour le type de bien que vous visez ? Inutile par exemple, d’envisager d’investir dans un T2 à Paris avec un budget de 200 000 € ! Une ville de taille moyenne comme Angers en revanche, vous offrira l’opportunité de vous porter acquéreur d’un logement qualitatif et bien placé, dans votre fourchette de prix.
La tension locative
Ce second point mérite également toute votre attention : investissez plutôt dans une ville où les biens locatifs sont prisés et activement recherchés par un grand nombre de personnes au regard de l’offre disponible. Cela réduira considérablement le risque de vacance locative, qui grève par nature la rentabilité de l’investissement, sauf si vous optez pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et que vous faites l’acquisition d’un bien en résidence de services, dont l’exploitant garantit la perception de vos loyers même si le logement n’est pas occupé.
Une tension locative modérée n’est pas rédhibitoire, mais il vous faudra alors être certain de disposer d’un bien aux qualités et à la localisation concourant à une attractivité avérée. Agencement répondant aux critères du plus grand nombre, emplacement de choix dans un centre-ville ou proximité de richesses culturelles incontournables sont de bons indicateurs.
La rentabilité effective
Celle-ci dépend de plusieurs points, comprenant évidemment le ratio loyers / charges, au sein desquelles il convient de ne rien oublier : taxe foncière, frais divers, etc.
Au moment d’investir, l’état du bien, de l’immeuble et de son environnement immédiat sont à considérer : des dépenses futures de remise en état semblent-elles logiques ? Si oui quel sera leur impact sur la rentabilité effective ? De la même manière, le degré d’usure des équipements comme la chaudière doit être pris en compte.
Le gain potentiel à long terme
Une rentabilité moins importante peut être justifiée par l’espoir de gains sur le long terme. Il est question de plus-value d’une part, d’avantages fiscaux d’autre part.
Côté plus-value, l’étude du quartier est indispensable : est-il un quartier prisé et amené à le rester ? Est-il en plein développement et présage-t-il d’une prise de valeur substantielle ? Bien des indices peuvent vous aider à répondre à ces questions, comme les projets d’aménagement de long terme prévus par la collectivité (nouvelles écoles, lignes de transports et autres équipements), la dynamique commerciale (des magasins ouvrent-ils ou au contraire, la zone est-elle en voie d’essoufflement ?) ou la pression démographique gage d’accroissement de la tension locative.
Les avantages fiscaux peuvent par ailleurs représenter des gains financiers significatifs. Il peut être question des dispositifs fiscaux liés à l’achat dans le neuf, de déficit foncier si vous vous portez acquéreur d’un logement à rénover, ou encore d’exonération de la TVA et même d’imposition sur la plus-value si vous conservez un bien en LMNP sur une longue période
Une fois les grandes lignes de votre projet établi, vous pouvez dresser votre grille d’analyse au sein de diverses villes françaises, proposant chacune des possibilités intéressantes en fonction du cas de figure.
Les villes les plus rentables en investissement locatif en 2022
Une étude menée par Seloger, révèle quelles ont été les villes les plus rentables pour les investisseurs en 2022. Ces résultats peuvent en partie guider votre approche mais attention, la rentabilité annuelle n’est pas le seul critère à considérer !
#1 Rennes
Grande gagnante au sortir de la crise sanitaire, Rennes a offert l’an passé une rentabilité moyenne aux investisseurs de 8,2%. Ce score s’explique notamment par le niveau de prix encore raisonnable (4 000 € du m² pour un appartement), d’une ville en pleine progression. Sa proximité avec la mer et sa distance raisonnable de Paris en font une destination de choix, tout comme le dynamisme affiché de son bassin étudiant et économique.
#2 Le Mans
Un taux de rentabilité moyen de 7,2% confère au Mans une seconde place méritée. Là encore, il semble pertinent d’y investir le plus rapidement possible, dans la mesure où l’évolution est rapide : le niveau de prix moyen pour l’achat d’un appartement, à 2 200 € du m² aujourd’hui, est en progression de 7% sur un an.
L’attrait s’explique par sa position au carrefour de voies de communication d’importance et la qualité de vie que l’on y trouve à deux heures de Paris : richesses culturelles, nombreux espaces naturels et de loisirs, etc.
#3 Angers
Encore plus proche de la capitale, Angers justifie d’une rentabilité locative de 6,2% en 2022, pour un prix d’acquisition autour de 3 300 € du m² pour un appartement. Récemment élue la ville de France où la vie est la plus agréable, nul doute que l’attractivité de cette commune qui connait un essor économique important et accompagné de grands chantiers urbains, promet de se développer encore.
#4 Brest
Juste derrière Angers, la capitale bretonne offre une rentabilité à 6,2%. Vous pourriez acquérir un appartement pour un prix moyen de 2 300 € du m², et profiter ainsi de l’essor de toute la Bretagne qui, avec le changement climatique, attire chaque année un nombre toujours plus important de touristes comme de résidents. Ajoutons à cela les paysages incomparables du Finistère et Brest fait dès lors figure de destination de choix pour investir également.
#5 Mulhouse
Traversons le pays pour nous arrêter dans le grand Est, à Mulhouse. Un prix médian au m² d’environ 1800€ conviendra aux budgets les plus modestes, pour une rentabilité à 4,9% tout de même. La proximité de l’Allemagne comme de la Suisse est un atout parmi d’autres de cette ville à la tension locative très forte : y investir reste un choix totalement pertinent.
#6 Caen
Riche de son histoire comme d’une capacité d’innovation constante, Caen séduit par son positionnement au cœur de la Normandie et offre un ratio prix / rentabilité intéressant. Un appartement y sera vendu, en moyenne, pour 2 800 € du m² et rapportera un gain annuel d’environ 4,7%.
#7 Besançon
Cap enfin vers une voisine de la Suisse, cité charmante s’il en est : Besançon est remarquable, entre son funiculaire, ses quais, sa basilique ou encore, sa Chapelle Notre-Dame, il y fait bon vivre et son attractivité ne se dément pas au fil des années. Elle offre par ailleurs un dynamisme économique appréciable, étant notamment le berceau d’industries à la pointe des micro technologies et du biomédical.
Côté immobilier, une rentabilité de 4,4% et un prix du m² de 2 500 € pour l’achat d’un appartement, en font un choix raisonnable pour un investisseur.
D’autres villes pourraient figurer au classement, et l’analyse doit s’enrichir de la vision et des objectifs poursuivis. A Montpellier, Marseille et Lille par exemple, la rentabilité brute tourne autour de 5% pour une petite surface louée : si vous désirez acquérir un logement étudiant, en location meublée non professionnelle (LMNP) notamment, ces villes sont des destinations de choix. Sans oublier Paris et Lyon qui n’ont rien perdu de leur attractivité, bien que le budget pour y acquérir un bien soit quelque peu supérieur.
Ce qui nous amène à la suite de la réflexion que vous devriez mener : certaines villes, avec un niveau de rentabilité plus faible et / ou des prix plus onéreux, présentent l’avantage d’offrir une prise de valeur constante et importante des biens immobiliers. Si l’objectif est la réalisation d’une plus-value ou la constitution d’un patrimoine d’importance, la capitale notamment reste une option à considérer pour la sûreté, là où les villes citées dans notre classement font tout juste leurs preuves et constituent, somme toute, un pari sur l’avenir.
Investir dans l’immobilier grâce à une stratégie finement élaborée peut rapporter gros, mais encore faut-il disposer du niveau d’information et du recul nécessaire pour monter un projet 100% efficace. Heureusement, des équipes d’experts peuvent vous aider à mettre vos aspirations en cohérence avec la réalité du marché !
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