Investir et rénover pour louer : 5 avantages

Une erreur doit absolument être évitée ici : sous-estimer le montant des travaux reviendrait à manquer d’argent pour les financer, ou à obtenir un bien rénové dont le coût de revient est supérieur à sa valeur vénale. Il s’agit du principal écueil de ce type de projet. Il est conseillé de se laisser la marge de manœuvre la plus large possible, en négociant fortement le prix du bien, même déjà réduit – au risque d’essuyer un refus de la part des vendeurs, mais en cas de réussite, l’opération se présente sous les meilleurs auspices.

Cette stratégie permet par ailleurs de se porter acquéreur d’un bien potentiellement plus grand, ou mieux placé. Avec des dépenses de travaux raisonnables et surtout, maitrisées, le budget global demeurera inférieur à celui nécessaire à l’acquisition d’un bien déjà rénové et de la même taille.

Le delta peut s’avérer très important et donc, très rentable pour un investisseur qui appliquera en outre un loyer calqué sur la valeur finale du bien, non sur sa valeur d’achat et les mensualités véritablement supportées. Il sera alors plus aisé de dégager un « cash-flow » tout en constituant un patrimoine valorisé sur une longue durée.

Loc’avantages, un dispositif de l’Anah

La mise en place de Loc’avantages vise avant tout l’application d’un loyer raisonnable sur un marché tendu, afin d’aider les ménages à accéder aux logements répondant à leurs besoins. Grâce à la signature d’une convention avec l’Anah, un propriétaire bailleur s’engage à limiter le loyer, en contrepartie d’une réduction fiscale.

Loc’avantages présente un second volet, moins connu, qui permet de bénéficier d’une aide financière à la rénovation avant mise en location. L’enveloppe est conséquente et la subvention peut atteindre 28 000 € pour des travaux de réhabilitation, et 15 000 € pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Attention, le classement au diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien après travaux doit être compris entre A et D.

Le déficit foncier

Le principe en est simple : toute charge imputable à des travaux de rénovation et qui dépasse en montant le revenu dégagé par la location, devient un déficit foncier déductible des revenus avant impôt.

Et bonne nouvelle, il a été décidé que pour tous les travaux engagés jusque fin 2025, le plafond annuel de ce déficit serait doublé, soit porté à 21 400 €. Le surplus pourra en outre être reporté sur les années suivantes, jusqu’à 10 ans si nécessaire. Notons que le logement doit ensuite être loué non meublé et sous le régime réel, durant au moins 3 ans. 

La Loi Denormandie

Version du dispositif Pinel destinée à l’acquisition de biens anciens en vue de les rénover, la loi Denormandie alloue une réduction d’impôt sur le revenu, à plusieurs conditions.

Seules des zones bien spécifiques sont concernées, généralement dans des communes signataires de conventions « Cœur de Ville » ou d’Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).
Les travaux doivent de plus représenter au moins 25% de l’investissement et toucher à la rénovation des murs, des menuiseries, de la toiture ou être relatifs à la production de chauffage et d’eau chaude. Le gain de performance énergétique doit être d’au moins 20% en habitat collectif, ou 30% en logement individuel.

Enfin, un loyer plafonné doit être appliqué durant 6 à 12 ans, avec à la clé des réductions d’impôts variables : 12% pour 6 années de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

La Loi Malraux

Elle concerne la restauration d’immeubles au sein de zones protégées et permet une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux réalisés. La facturation servant de base de calcul ne peut excéder 400 000 €. Le propriétaire doit s’engager à louer le bien nu durant 9 ans par la suite. 
 

C’est également l’opportunité de décider des caractéristiques du bien immobilier : penser un aménagement plaisant au plus grand nombre, s’impliquer dans la décoration, choisir des matériaux de qualité, etc. En sus des effets bénéfiques pour la mise en location, cela permettra de justifier un prix de revente plus élevé. Une rénovation peut dans ce cadre être perçue comme un investissement financier récupérable plus tard – sous réserve évidemment, de revendre avant qu’une nouvelle rénovation ne soit à prévoir.

Augmenter la qualité du logement pour en accroître la valeur marchande, peut se faire au travers de divers éléments à faire valoir auprès du futur acquéreur. Au confort intérieur s’ajoute aujourd’hui la préoccupation liée à la performance énergétique qui, outre les obligations légales imposées progressivement aux propriétaires bailleurs, détermine les dépenses d’énergie. Toute rénovation doit alors tenir compte de l’état de l’isolation et des menuiseries, en vue de mener si nécessaire une action optimisant le classement au Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Il s’agit d’un véritable argument de vente, rassurant les acquéreurs et justifiant à nouveau d’un prix dans la fourchette haute du marché.

Si l’on ajoute à cela les réductions d’impôt et les subventions accessibles pour la réalisation de travaux de rénovation, la stratégie peut conduire à obtenir une importante plus-value, sans avoir à patienter le temps que l’inflation immobilière booste le prix de marché du bien.